Bij arrest van 16 juli 2019 heeft het Hof Amsterdam geoordeeld dat een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding in de huurovereenkomst van winkelruimte ook toewijsbaar is 10 jaren na het sluiten van de overeenkomst, waarin het beding is opgenomen. Dat was al vaste jurisprudentie, maar in het onderhavige geval meende de huurder – gelet op de omstandigheden van het geval – dat de verhuurder niet ontvankelijk was in haar verzoek, dan wel het verzoek moest worden afgewezen.
Een huurder van 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca etc.) wordt vergaand beschermd door de wet. Deze wettelijke bepalingen zijn volgens artikel 7:291 lid 1 BW van semi-dwingend recht. Dit betekent dat clausules die hiervan ten nadele van de huurder afwijken vernietigbaar zijn door de huurder. Vorenstaande geldt echter niet, indien de betreffende afwijkende bepalingen door de rechter zijn goedgekeurd.
Die goedkeuring kan door de rechter worden gegeven indien de afwijking van de wettelijke bepalingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of als de huurder een zodanige maatschappelijke positie bekleedt dat hij de wettelijke huurbescherming niet nodig heeft.
Veel voorkomende redenen voor een verzoek om goedkeuring zijn bijvoorbeeld de duur van de huurtermijnen, de mogelijkheid om de huur op te kunnen zeggen (bij sloop- of herontwikkelingsplannen) of de maatstaf en procedure voor huurprijsaanpassing.
In de meeste gevallen wordt een verzoek om goedkeuring nog voor ingang van de huur of direct daarna aan de rechter voorgelegd. Echter niet altijd. Een vraag die al snel rees was tot wanneer een verzoek om goedkeuring nog bij de rechter kan worden ingediend.
In eerdere jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat er geen termijn is gesteld aan het indienen van het verzoek om goedkeuring. Voorts heeft de Hoge Raad in haar arrest van 3 april 2015 (Singh/Centre Hotel) bepaald dat een verzoek om goedkeuring van afwijkende bedingen ook nog kan worden ingediend nadat de huurder zich heeft beroepen op de vernietigbaarheid van het betreffende beding. Van aantasting van de rechtspositie van de huurder is immers geen sprake, nu een rechter het verzoek tot goedkeuring nog altijd inhoudelijk dient te toetsen aan de daarvoor geldende maatstaven, namelijk de wezenlijke aantasting van zijn rechten of de maatschappelijke positie van de huurder.
De regel lijkt hier dus duidelijk, maar in het in de aanhef genoemde arrest van het Hof Amsterdam meende huurder Esprit dat deze regel aldaar niet opging.
Esprit huurt al vanaf 1995 winkelruimte (kledingzaak) in het Shopping Centre Schiphol Plaza op de luchthaven Schiphol. Eind 2008 raakten partijen met elkaar in gesprek over nieuwe afspraken. Bij brief van 12 september 2008 heeft Schiphol hierover een voorstel bij Esprit neergelegd, waarin onder meer staat dat de looptijd van de huurovereenkomst – met goedkeuring van de kantonrechter – gekoppeld dient te zijn aan de concessieovereenkomst (recht om bedrijf op Schiphol te exploiteren). Hiertoe zouden partijen een gezamenlijk verzoekschrift indienen, aangezien dit een afwijking in het huurcontract betrof ten nadele van de huurder. De nieuwe concessieovereenkomst werd dan ook aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de rechter goedkeuring zou hebben verleend aan de bepaling in de huurovereenkomst, op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt zodra en indien de concessieovereenkomst eindigt.
Dit voorstel is door Esprit geaccepteerd, echter….. partijen hebben nooit een gezamenlijk verzoek ingediend.
Schiphol kwam hier pas na ruim 10 jaar achter en heeft eind 2018 een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend, die de betreffende bepaling alsnog heeft goedgekeurd. Hieruit volgt dat het huurcontract 1 januari 2019 dus van rechtswege zou eindigen, tezamen met de concessieovereenkomst.
Tegen deze beslissing tekende Esprit bij het Hof Amsterdam beroep aan. Volgens Esprit is in eerste instantie ten onrechte geoordeeld dat het afwijkend beding is goedgekeurd, omdat Schiphol de goedkeuring niet binnen bekwame tijd had verzocht, nu zij zich pas na 10 jaren tot de kantonrechter had gewend. Voorts is van een goed te keuren beding geen sprake, omdat het beding tussen partijen is overeengekomen onder een opschortende voorwaarde (dat goedkeuring daarvan zou worden gevraagd), die niet in vervulling is gegaan, aldus Esprit.
Het Hof volgt echter de leer van de Hoge Raad onverkort en oordeelt dat uit de afsprakenbrief blijkt dat partijen zich hebben gecommitteerd tot het vragen van goedkeuring aan de kantonrechter van het afwijkend beding. Nu Schiphol conform die afspraak goedkeuring heeft verzocht, kan Esprit zich niet met succes er tegen verzetten dat het beding ter goedkeuring aan de rechter wordt voorgelegd en met die goedkeuring de opschortende voorwaarde wordt vervuld. Hieraan doet niet af dat het 10 jaar heeft geduurd, voordat Schiphol deze goedkeuring heeft gevraagd.
Voorts oordeelt het Hof dat partijen wel degelijk uitvoering hebben gegeven aan de afspraken, zoals vastgelegd in de afsprakenbrief van 12 september 2008.
Het Hof wijst de grieven van Esprit dus van de hand en bekrachtigt de bestreden beslissing van de kantonrechter.
Commentaar Gerbrand Osinga
Uiteraard wist Esprit dat het indienen van een verzoekschrift tot goedkeuring niet aan een termijn gebonden is en ook na ingang van de huur nog mogelijk is, maar zij betoogde dat het beding waarvan goedkeuring werd gevraagd – vanwege het niet in vervulling gaan van de overeengekomen opschortende voorwaarde – niet tot stand was gekomen. Dat lijkt mij echter niet juist. Het beding is wel tot stand gekomen (net als de huurovereenkomst, waarvan dit beding onderdeel uit maakt), maar de verbintenissen die daaruit voortvloeien zijn nog niet van kracht.
Toch hebben Kantonrechter en Hof vastgesteld dat partijen materieel uitvoering hebben gegeven aan de in de brief van 12 september 2008 gemaakte afspraken. In feite hebben partijen daarmee de opschortende voorwaarde verder buiten effect gelaten, zodat die geen rol meer speelde en verhuurder zonder meer het verzoek tot goedkeuring aan de kantonrechter kon voorleggen, zoals partijen indertijd ook hadden afgesproken. Het Hof komt tot hetzelfde eindoordeel, maar meent dat indiening van het verzoek tot goedkeuring alsnog de opschortende voorwaarde doet vervullen. Dat moge zo zijn, maar komt echter wel als mosterd na de maaltijd, daar partijen de opschortende voorwaarde reeds buiten effect hadden gelaten.
Indien u dus afwijkende bepalingen wilt opnemen in een 290-bedrijfsruimte huurovereenkomst, informeer dan even bij HYS Legal of de betreffende bepalingen in strijd zijn met semi-dwingend recht. Zo ja, dan dient er dus goedkeuring van deze bepalingen bij de kantonrechter worden gevraagd. Uiteraard zijn wij hierbij gaarne van dienst.
Gerbrand Osinga, 15 oktober 2019