Doordat de overheid alle evenementen tot 1 september 2020 heeft verboden, mag Vitesse het door haar gehuurde “Gelredome stadion” te Arnhem niet meer gebruiken. De eigenaar wil echter wel dat zij 100% huur blijft doorbetalen, waarop Vitesse via een kort geding huurvermindering tracht te realiseren. De voorzieningenrechter van de sector kanton van de rechtbank Gelderland oordeelt in zijn uitspraak van 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768)) dat de Corona-crisis een onvoorziene omstandigheid is waarmee partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben kunnen houden en deze crisis om die reden niet in deze overeenkomst is verdisconteerd.
Voorts meent de rechter dat het van overheidswege beperken van het gebruik van het voetbalstadium als een gebrek in de zin van 7:204 lid 2 BW kan worden aangemerkt.
So far so good voor Vitesse, die vordert dat de huurpenningen die zij over de maanden april en mei 2020 onder protest betaald had door de verhuurder moeten worden terugbetaald en voorts dat de verhuurder geen (of slechts gedeeltelijk) de huurpenningen mag innen tot 1 september 2020 (de huidige datum tot wanneer evenementen verboden zijn).
Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in dit geval gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis.
Vervolgens dient de kantonrechter te beoordelen of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De kantonrechter overweegt: “De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ voorwaarden sluiten een beroep op huurvermindering weliswaar uit (Anders: ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, waarin huurvermindering contractueel niet was uitgesloten en werd toegewezen), maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.”
Vervolgens moet de voorzieningenrechter de vraag beantwoorden of op voorhand voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot gehele of gedeeltelijke (terug)betaling van de voor de maanden april en mei 2020 door Vitesse betaalde huur, alsmede een volledige dan wel gedeeltelijke vermindering van de te betalen huurpenningen over de periode tot 1 september 2020, op grond van onvoorziene omstandigheden zal toewijzen. De kantonrechter: “Bij de beantwoording van die vraag moet, naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolge van de Coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre Stadion Arnhem afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.” De rechter is evenwel met de verhuurder van mening dat Vitesse in dit kort geding haar vorderingen feitelijk en inhoudelijk onvoldoende heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. De vorderingen van Vitesse worden om die reden (in kort geding) afgewezen.
Het is afwachten of Vitesse in een eventuele bodemprocedure wel voldoende overtuigend bewijs kan leveren dat de huurprijs tijdelijk naar beneden dient te worden aangepast.
Wat kunnen we hiervan leren? Zoals al uit vaste jurisprudentie volgt, is voor aanpassing van overeenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden slechts plaats indien aan een zware toets is voldaan. De feitelijke en inhoudelijke onderbouwing van de vordering is daarbij cruciaal. Er kan op grond van de Corona-crisis niet in algemene zin worden gezegd dat deze altijd moet leiden tot aanpassing van de overeenkomst, nu immers alle omstandigheden van het betreffende geval zullen moeten worden meegewogen.
Barbara Schuijlenburg, 3 juni 2020