Op 28 mei 2019 heeft het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden uitspraak gedaan in de zaak Ahold / Weernekers (voorheen: Flevoland Invest). In dit arrest is de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Midden – Nederland, locatie Lelystad van 29 maart 2017, waarin Ahold (huurder) in haar verzoek tot huurprijsaanpassing (huurverlaging) van het oorspronkelijk gehuurde niet ontvankelijk was verklaard, vernietigd en heeft het Hof Ahold alsnog ontvankelijk verklaard in haar verzoek. Kort gezegd is het Hof van oordeel dat de voor de uitbreiding van het gehuurde overeengekomen extra huurprijs niet als een nadere huurprijsvaststelling dient te worden aangemerkt. Op verzoek van beide partijen heeft het Hof verlof verleend om tussentijds cassatie te mogen instellen. Deze cassatietermijn loopt op 28 augustus 2019 af. Het is nog niet bekend of al cassatie is ingesteld, maar dat ligt wel voor de hand. Bij dit arrest zijn namelijk wel kanttekeningen te plaatsen.
Uitspraak Hof
Volgens het Hof is de kern van het geschil of de tussen partijen in 2014 gemaakte afspraken (mede) een nadere vaststelling van de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde inhouden. In de allonge is uitsluitend een afzonderlijke huurprijs voor de uitbreiding is opgenomen. Verder meent het Hof dat uit de door Weernekers aangehaalde omstandigheden, te weten: a. dat het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding fysiek en juridisch een geheel zijn gaan vormen, b. de huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding gezamenlijk wordt gefactureerd en Ahold – ondanks de mogelijkheid daartoe – huurprijsaanpassing van het oorspronkelijk gehuurde tijdens de onderhandelingen over de uitbreiding niet aan de orde heeft gesteld en c. een gebrek aan het dak van de uitbreiding door Ahold zelf is aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde, niet kan worden afgeleid dat partijen een nieuwe huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde hebben vastgesteld.
Na ook de andere verweren van Weernekers te hebben verworpen (“lappendeken van huurprijsherzieningen is ongewenst; de onderhavige uitbreiding is niet van verwaarloosbare betekenis en een beroep op huurprijsaanpassing is in strijd met de redelijkheid en billijkheid”) komt het Hof tot de conclusie dat de totstandkoming van de allonge in 2014 noch de redelijkheid en billijkheid er aan in de weg staat dat Ahold huuraanpassing op grond van artikel 7:303 BW kan verlangen.
Commentaar mr. G.J. Osinga
Deze insteek van het Hof (alsook die van mr. Van Heeren in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte nr. 5, oktober 2018) is interessant, maar – naar mijn oordeel – niet juist.
Wat met name bevreemdt is dat het Hof het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding met betrekking tot een beroep op huurprijsaanpassing los van elkaar ziet.
Voor zover ik dat kan bezien zijn er meerdere aanwijzingen (ook in de allonge), waaruit kan worden afgeleid dat partijen altijd de bedoeling hebben gehad om het oorspronkelijk gehuurde uit te breiden met extra m2, waardoor er een “vergrote” gehuurde bedrijfsruimte ontstond van 2.132 m2 (1.934 m2 + 198 m2). Daarbij hoort ook een “nieuwe” huurprijs van EUR 436.061,92 (EUR 394.711,92 + EUR 41.350,00) per jaar ex BTW en servicekosten.
Ook wordt in de allonge gesproken over een “vergroting” van het gehuurde, die bij het einde van de huurovereenkomst een onlosmakelijk onderdeel van het gehuurde uitmaakt. Denk dat dit laatste zinsdeel ietwat ongelukkig is geformuleerd, maar hiermee wordt bedoeld dat de uitbreiding een onlosmakelijk onderdeel gaat vormen van het oorspronkelijk gehuurde, althans Weernekers mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit het geval was.
Het lijkt er dan ook alleszins op dat partijen altijd de bedoeling hebben gehad het (uitgebreide) gehuurde fysiek en juridisch als één geheel aan te merken, te meer daar vanaf 1 januari 2014 de huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding gezamenlijk worden gefactureerd. Het mag dan zo zijn dat in de allonge enkel de huurprijs van de uitbreiding wordt genoemd, maar uit de tekst van de allonge volgt wel degelijk dat zowel de uitbreiding als de hiervoor geldende huurprijs onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het oorspronkelijk gehuurde en de oorspronkelijke huurprijs, die door de uitbreiding is verhoogd, lees: aangepast.
Conclusie
Het komt er dan ook op neer dat er na realisatie van de uitbreiding geen “oorspronkelijk” gehuurde met een afzonderlijke huurprijs meer is, zodat er ook geen mogelijkheid meer bestaat om in rechte huurprijsvaststelling van de oorspronkelijke huurprijs te vorderen. Daar op grond van artikel 7:303 lid 1 BW sub b een nadere huurprijsvaststelling eerst in rechte kan worden gevorderd telkens wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan (…), lijkt mij in het onderhavige geval eerst herziening van de huurprijs per 1 januari 2019 mogelijk.
Ben dan ook benieuwd naar de uitkomst van de tussentijdse cassatie, mocht dit worden ingesteld.
19/08/2019 Gerbrand Osinga