Eind januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag in een bodemprocedure uitspraak gedaan over de vraag of huurders recht hebben op huurvermindering tijdens verplichte (horeca)sluiting en over de periode waarin slechts beperkte exploitatie mogelijk was ten gevolge van COVID19-maatregelen. In eerdere rechtspraak is weliswaar al vaak geoordeeld dat (gedeeltelijke) huuropschorting gerechtvaardigd is, maar dit betrof voorlopige oordelen in kort geding. Nu dus een uitspraak in een bodemprocedure, één van de eerste in COVID19-verband.
Verhuurder vorderde in deze bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst op grond van ernstige toerekenbare tekortkoming van huurders, twee Haagse horecaondernemers. Zo hebben deze huurders in het geheel geen huur betaald over de periode april t/m juni 2020.
Huurders hebben de verschuldigdheid betwist van de volledige maandelijkse huur. Dit gelet op de coronacrisis en de in verband hiermee door de overheid getroffen maatregelen. Als gevolg hiervan was het gehuurde verplicht gesloten en daarnaast hebben huurders een periode te maken gehad met beperkende maatregelen.
Het geschil spitste zich toe op de vraag of huurders in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden zijn hun huurbetalingsverplichting volledig na te komen.
Huurders hebben zich beroepen op een arsenaal aan juridische weren, zoals het niet conform overeengekomen gebruik ter beschikking stellen (art. 7:203 BW), gebrekenregeling (art. 7:204 BW), onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW), overmacht (artikel 6:75 BW) en de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 jo 6:2 BW).
Via de gebrekenregeling was huurvermindering niet aan de orde, nu deze mogelijkheid contractueel was uitgesloten. Een beroep op onvoorziene omstandigheden werd wel gehonoreerd. De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst, die naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. Centraal stond de vraag hoe één en ander weer in balans kon worden gebracht. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt, oordeelt de kantonrechter dat het in beginsel voor de hand ligt om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen.
Terzake deze verdeling werd onderscheid gemaakt tussen:
- de periode waarin huurders de exploitatie geheel hebben moeten staken, te weten van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt, en;
- de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 waarin huurders de exploitatie deels hebben kunnen hervatten zoals zij dat deden voordat de coronacrisis uitbrak.
Kort en goed. De kantonrechter heeft bepaald dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, in die zin dat huurders over de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en van 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigt, aan verhuurder 50 % van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zijn.
Huurders hebben volgens de kantonrechter ten aanzien van de periode 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 voldoende onderbouwd dat zij een aanzienlijk omzetverlies hebben geleden. De huurders becijferden het omzetverlies over de periode van 1 juni tot 28 september 2020 op 20 % en over de periode van 29 september 2020 tot 14 oktober 2020 op 86 %. Dit grote verschil is naar stelling van huurders te verklaren door het feit dat het gehuurde in de periode augustus tot en met midden november 2019 (de door hen gehanteerde referentieperiode voor het berekenen van omzetverlies) slecht bereikbaar was vanwege het openbreken van de weg. De kantonrechter heeft hierin – vermoedelijk omdat dit verschil onnavolgbaar was – geen aanleiding gezien om de huurprijs met een zodanig percentage te verminderen. Naar het oordeel van de kantonrechter is onder de gegeven omstandigheden geen vermindering van de huurprijs over de periode 1 juni tot en met 28 september 2020 gerechtvaardigd, maar wel een vermindering van de huurprijs met 25 % over de periode van 29 september 2020 tot 14 oktober 2020.
Hoewel niet alle financiële cijfers mij bekend zijn, lijkt het erop dat hier weinig plaats is geweest voor maatwerk voor wat betreft de bepaling van het percentage aan korting over de periode van beperkte exploitatie. Hoewel huurders (in de horeca en naar mijn mening ook in de retail) met dit bodemvonnis mogelijk eenvoudiger – én met terugwerkende kracht – een huurkorting kunnen afdwingen, wil dat niet direct zeggen dat ook altijd 50% (bij volledige sluiting) of 25% (beperkt open) huurkorting wordt toegekend. Zie bijvoorbeeld de recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Daarin ging de rechter ook uit van het beginsel dat de pijn 50%-50% verdeel moet worden, waarbij de rechter de formule: huurprijs x % omzetverlies x 50% hanteert. Bij volledige sluiting en 100% omzetverlies betekent dit een huurvermindering van 50%. Stel dat het omzetverlies bij opening van een zaak 70% is ten opzichte van het voorgaande jaar, dan wordt dus een huurkorting van 35% toegekend. U ziet maar weer, elk geval wordt op haar eigen merites beoordeeld.
Toos Verbaas, 4 februari 2021