Inmiddels is wel duidelijk dat rechters de coronacrisis aanmerken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Dat de financiële pijn, die hiervan het gevolg is tussen contractspartijen verdeeld moet worden, wordt ook breed gedragen. De vraag hoe die pijn verdeeld moet worden tussen verhuurders en huurders is een interessante vraag. Het antwoord hierop hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval. Uit de rechtspraak volgt dat onder meer de volgende omstandigheden een rol van betekenis kunnen spelen: 1) Wat is de impact van de coronacrisis op de omzet 2) Gaat het om een gedwongen sluiting? 3) Is er sprake van overheidssteun? en 4) Hoe zit het met de draagkracht en hoedanigheid van de partijen? Het zal u niet verbazen dat de rechtspraak hieromtrent sterk casuïstisch is.
Onlangs heeft de rechtbank Amsterdam zich uitgelaten in een bodemprocedure over de risicoverdeling in een huurrelatie (looptijd 10 maanden, van 1/1 tot 1/11) als gevolg van de coronacrisis. Verhuurder vorderde in die zaak onder andere betaling van een aanzienlijke huurachterstand. In reconventie vorderde de huurder verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW. Huurder betoogde dat verhuurder vanwege het uitbreken van corona en de daardoor getroffen maatregelen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mocht verwachten en dat wijziging en/of ontbinding van de huurovereenkomst op zijn plaats was.
De rechtbank kon huurder een heel eind volgen in dit standpunt. Daartoe overwoog de rechtbank onder meer:
“Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder, [..] , door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval omdat de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. (onderstreping TV)
Huurder heeft inzicht gegeven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk. Vervolgens heeft de rechter overwogen: “Als vast is gesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.”
In dit geval was sprake van een omzetverlies van 83% door toedoen van de coronacrisis. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 30.000,00. De verlaging van de huurprijs werd door de rechtbank vastgesteld op € 30.000,00 x 83% x 50% = € 12.450,00. De huurovereenkomst werd gewijzigd, in die zin dat de huur over de maanden april 2020 tot en met september 2020 werd bepaald op € 17.550,00.
Deze huurkorting gold slechts tot en met september 2020, omdat eerder al tussen partijen een kort geding was gevoerd. Daarin werd huurder veroordeeld tot ontruiming per eind september 2020, omdat over de periode april tot en met september 2020 niets aan huur was betaald. Vanaf oktober 2020 kon huurder in het gehuurde dus geen omzet meer genereren, wat volgens de rechtbank volledig voor rekening en risico van huurder komt. Immers, het niet meer kunnen exploiteren was namelijk niet het gevolg van coronamaatregelen, maar van het niet nakomen (geen enkele huurbetaling) van de huurovereenkomst. Over de maand oktober 2020 (einddatum huurovereenkomst) werd de huur dan ook niet verlaagd en de huurder veroordeeld tot betaling van het volle pond.
Toos Verbaas, 2 februari 2021