Huur kan in nagenoeg alle gevallen worden opgezegd met een aangetekende brief. Toch loopt de huurder het risico dat de huur niet geldt als tijdig opgezegd. Omdat een opzegging pas werking heeft als deze de wederpartij heeft bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW), moet de verhuurder de brief hebben ontvangen. Een brief aangetekend verzenden, houdt nog niet in dat de brief daadwerkelijk ontvangen is.
Wanneer de verhuurder de ontvangst betwist, zal de huurder/verzender moeten bewijzen dat de brief naar het juiste adres is verstuurd en dat de brief tijdig aan de verhuurder/ontvanger is aangeboden. Dat dit niet eenvoudig te bewijzen is, bleek in hoger beroep in de zaak PMZ / Keukens. (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 12 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2820).
In deze zaak heeft de huurder van bedrijfsruimte de huurovereenkomst per aangetekende brief vóór 1 december 2013 en daarmee tijdig opgezegd. De verhuurder betwist echter de betreffende brief te hebben ontvangen en stelt dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd en dus is verlengd.
Kantonrechter Middelburg
In eerste aanleg krijgt de opzeggende huurder gelijk. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de opzeggingsbrief aangetekend was verzonden naar het juiste adres én dat de brief – ook gelet op de algemeen bekende gebruikelijke gang van zaken bij het aanbieden van aangetekende brieven – daadwerkelijk tijdig op het adres was aangeboden. Dit algemeen bekende gebruik houdt in dat als er niemand wordt aangetroffen op dit adres er een bericht wordt achtergelaten, dat de brief op een bepaald postkantoor of postagentschap kan worden afgehaald.
Dat de huurder de brief niet heeft afgehaald, moet voor haar rekening komen volgens de kantonrechter, die daarbij verwijst naar een arrest van de Hoge Raad (HR 14 juni 2013, NL 2013, 391, Centavos / Nieuwenhuis). Hierin overwoog de Hoge Raad ook dat voor een schriftelijke verklaring als uitgangspunt geldt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als deze door hem is ontvangen. Wordt de ontvangst betwist, dan moet de afzender in beginsel feiten en omstandigheden stellen en zo nodig bewijzen, waaruit volgt dat de verklaring is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar door hem kon worden bereikt en de verklaring daar is aangekomen.
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Het gerechtshof vernietigt het oordeel van de kantonrechter en overweegt dat een gebruikelijke handelwijze van de postbode ten aanzien van het aanbieden van aangetekende poststukken nog niet betekent dat in deze specifieke situatie ook zo is gehandeld. De verzender van een aangetekende brief zal de ontvangst door de geadresseerde nog steeds moeten bewijzen.
In deze zaak is het volgende komen vast te staan: de opzeggingsbrief is op 27 november 2013 bij PostNL afgegeven; uit “Mijnpakket” van PostNL blijkt dat de oorspronkelijke bezorgdatum 28 november 2103 is en de brief met de aantekening “niet afgehaald” is op 23 december 2013 retour gestuurd naar de huurder/afzender. Niet is aangetoond dat de postbode een afhaalbericht heeft achtergelaten en dat de postbode dus wel degelijk de brief op het adres heeft aangeboden. Hierin verschilt deze zaak dan ook van het door de kantonrechter genoemde Hoge Raad arrest, waarin wel was komen vast te staan dat de in die zaak bepalende brief in een brievenbus van geadresseerde was achtergelaten, zodat de geadresseerde daarvan had kunnen kennis nemen.
Volgens het gerechtshof is het bewijs dat de opzeggingsbrief bij de verhuurder is aangekomen en hem heeft bereikt niet geleverd.
Samenvatting
Over deze kwestie heeft C.G. Bunge een duidelijk commentaar geschreven, dat is verschenen in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB 2016, 22). Zijn bijdrage heeft als basis gediend voor dit artikel. Uit deze zaak PMZ / Keukens en de andere door Bunge genoemde uitspraken blijkt dat bij het verzenden van aangetekende post een risico bestaat dat de betreffende brief de geadresseerde niet bereikt. Als de verhuurder de opzegging niet ontvangt, heeft de opzegging geen werking. Om aan te nemen dat de opzegging is ontvangen, is niet nodig dat de geadresseerde daadwerkelijk kennis heeft genomen van de inhoud van de brief, maar de verzending alleen van de brief is onvoldoende.
Tips
- Zeg ruim op tijd op, zodat er nog voldoende tijd is om na te gaan dat de opzegging de ontvanger heeft bereikt.
- Bij een opzegging op het allerlaatste moment heeft een opzegging door de deurwaarder de voorkeur. Het deurwaardersexploot bewijst dat de deurwaarder de brief heeft overhandigd of achtergelaten.
- Aanvullend kan er ook voor worden gekozen om een afschrift van de opzeggingsbrief tijdig per e-mailbericht te zenden met het verzoek om een ontvangstbevestiging. Als dat wordt gegeven, helpt dat in een eventuele discussie.
Gerbrand Osinga, 23/01/2017