Bij arrest van 14 september jl. heeft het hof Amsterdam in kort geding geoordeeld dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) niet bij de omzet moet worden opgeteld, zoals de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam meent, maar van de totale vaste lasten van de huurder dient te worden afgetrokken. Daarna kan het percentage huurkorting worden berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage.
Net als de rechtbank Amsterdam is het hof Amsterdam van oordeel dat de Corona crisis (en de in dat verband genomen beperkende maatregelen) dient te worden aangemerkt als een “onvoorziene omstandigheid”.
In dat verband acht het hof een 50/50 verdeling van de nadelige gevolgen voor partijen voor de hand te liggen. Echter, de wijze waarop de voorzieningenrechter hieraan invulling heeft gegeven, acht het Hof onjuist.
Voorshands oordeelt het hof dat de TVL niet bij de omzet moet worden opgeteld, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden). “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. Kortom, de toegekende TVL moet worden gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen, aldus het hof.
Nadat de TVL van de totale vaste lasten zijn afgetrokken, blijft er een resterend bedrag over. In het onderhavige geval bedroegen de vaste lasten over de maanden november en december 2020 EUR 282.214,= en had huurder recht op EUR 60.000,= TVL. Van het restant ad EUR 222.214,= heeft (afgerond) 62% betrekking op de huur, namelijk EUR 137.763,=. De omzetdaling over deze periode vergeleken met dezelfde periode in 2019 bedroeg 94,5%. De helft van 94,5% van EUR 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van EUR 65.093,=, dat is EUR 32.547,= per maand.
Of deze insteek van het hof Amsterdam met betrekking tot de TVL en huurkorting stand houdt, zal de tijd ons leren.
Begin dit jaar zijn er door een kantonrechter te Limburg een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld, onder meer over de wijze waarop huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden dient te worden berekend.
De verwachting is dat de Hoge Raad nog dit jaar uitspraak zal doen en er over dit onderwerp duidelijkheid zal zijn.
Het wachten is nu op de Hoogste Raad van ons land!
Gerbrand Osinga, 23 september 2021
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.