Woonruimte

Definitie
Onder woonruimte in de zin van artikel 233 van Boek 7, titel 4 , afdeling 5 BW wordt verstaan:

de gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd, of een als woning verhuurd gedeelte daarvan.

Tot de woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW behoren ook de woonwagen of de standplaats, maar (vooralsnog) niet de woonboot.

Of sprake is van woonruimte hangt af van de vraag wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst moet het gehuurde geschikt en ingericht zijn als woonruimte.

Huurbescherming
De wet beschermt huurders van woonruimte tegen huuropzegging door de  verhuurder. Huurbescherming houdt in, dat de verhuurder de huur alleen kan opzeggen bij wanprestatie, dringend eigen gebruik, een nieuwe huurovereenkomst of  bij de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Zowel huurders van zelfstandige als van onzelfstandige woonruimte hebben huurbescherming, behalve als het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zie hieronder), hetzij sprake is van inwonende kamerhuur, dan wel indien de woonruimte tijdelijk wordt verhuurd met een vergunning ingevolge de Leegstandwet.

Zelfstandige woning
De zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang en voorzien van wezenlijke (eigen) voorzieningen.  Wezenlijke voorzieningen zijn de keuken, het toilet en een wasruimte.

Onzelfstandige woning (kamer)
De onzelfstandige woning beschikt niet over een eigen toegang en wezenlijke voorzieningen zijn gemeenschappelijk met andere onzelfstandige woningen. Voor de inwonende kamerverhuur (hospita) geldt dat de huurder geen huurbescherming geniet gedurende een wettelijke proefperiode van negen maanden. Ook deze huur moet evenwel worden opgezegd bij aangetekende brief of deurwaardersexploit, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder en één maand voor de huurder, en wel binnen de proefperiode van negen maanden. Na de proefperiode gelden de gewone opzegregels.

Huuropzegging
Ongeacht of een huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde of voor onbepaalde tijd, steeds moet opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploit plaatsvinden. Voor de verhuurder geldt dat hij de gronden voor de huuropzegging  moet vermelden. Ontbreken de opzeggingsgronden dan is de opzegging nietig en blijft deze zonder rechtsgevolg. In de opzeggingsbrief moet het uitdrukkelijke verzoek aan de huurder zijn opgenomen om binnen zes weken aan de verhuurder schriftelijk mee te delen of de huurder al dan niet toestemt in de huurbeëindiging.

Als de huurder niet toestemt in de huurbeëindiging moet de verhuurder bij de de rechter vorderen dat deze de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de vordering wordt toegewezen stelt de kantonrechter tevens de ontruimingsdatum vast. Als de vordering wordt afgewezen wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd.

Opzegtermijn
De verhuurder dient een opzeggingstermijn van minstens drie maanden in acht te nemen, vermeerderd met één maand voor ieder jaar dat de huurder het gehuurde in gebruik heeft gehad tot een maximum van zes maanden. Voor de huurder bedraagt de opzegtermijn ten minste één maand en ten hoogste drie maanden. 

Overlast
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder als hij aan anderen overlast bezorgt. De verhuurder kan – en moet in beginsel – tegen de overlast gevende  huurder optreden. Overlast veroorzaakt door de ene huurder ten opzichte van de andere huurder van dezelfde verhuurder levert jegens laatstgenoemde een gebrek op en moet de verhuurder daarom verhelpen Dit kan betekenen dat de verhuurder tegen de overlast gevende huurder een gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming moet starten.

Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet
De Leegstandwet biedt onder bepaalde, nauw omschreven omstandigheden en voorwaarden de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren. Deze wettelijke mogelijkheid bestaat in geval van leegstand, waaronder wordt verstaan dat de woning niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik is. Het is niet nodig dat de woning al een bepaalde tijd leeg staat. Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet is mogelijk voor woonruimte in een gebouw dat (kort gezegd) in afwachting is van sloop, renovatie of verkoop, woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie (vernieuwbouw) of woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw).

Vereist is een door de gemeente aan de eigenaar af te geven vergunning. De huurovereenkomst moet zijn aangegaan voor minimaal zes maanden, waarbij de opzegtermijn voor de huurder niet langer is dan een maand en die van de verhuurder niet korter dan drie maanden. In de huurovereenkomst moet de datum van ingang en afloop  van de Leegstandwetvergunning zijn vermeld. Het is van groot belang dat de verhuurder tijdig zorgt voor verlenging van de vergunning (in beginsel twee jaar), omdat voortzetting van de huur na de termijn waarvoor de vergunning op grond van de Leegstandwet is verstreken maakt dat de bepalingen van de Leegstandwet niet (meer) van toepassing zijn en het normale regime van huurbescherming ten volle gaat gelden, tenzij de verlenging wel tijdig is aangevraagd, maar nog niet is verkregen.   In veel gevallen is voor de tijdelijke verhuur van de woning de toestemming van de hypotheekbank en de (opstal-) verzekeraar vereist.

Naar zijn aard van korte duur
Het gebruik van woonruimte, die naar zijn aard van korte duur is, vormt een uitzondering op het algemene dwingendrechtelijke uitgangspunt van huurbescherming en wordt daarom restrictief toegepast. Gekeken wordt naar de aard van het gehuurde en naar de aard van het gebruik. Voorts zijn van belang de bedoelingen van partijen. De uitzondering voor het gebruik van woonruimte, die naar zijn aard van korte duur is moet gaan om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan zijn van een beroep op huurbescherming, zoals bijvoorbeeld de verhuur van een zomerhuisje voor de duur van de vakantie of de zogenaamde short stay.

Onderhuur
Onderhuur is wettelijk toegestaan, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben. Contractueel kan van deze wettelijke regeling worden afgeweken door het opnemen van een verbod op onderverhuur. De onderhuurder van zelfstandige woonruimte geniet een vorm van huurbescherming, omdat bij beёindiging van de hoofdhuur de onderhuurovereenkomst van rechtswege door de hoofdverhuurder wordt voortgezet met de (gewezen) onderhuurder.

Medehuur
De medebewoner van een woning kan medehuurder worden indien de medebewoner in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en gedurende ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft met de huurder.

Puntenstelsel
Voor sociale huurwoningen geld het zogenaamde puntenstelsel, waarin de kwaliteit van een zelfstandige woning in punten wordt uitgedrukt. Door het puntenaantal te berekenen, kan de maximale huurprijs voor een woning worden vastgesteld. Het is nadrukkelijk aan te raden om de kale huurprijs en de servicekosten in het huurcontract te splitsen.

Huurprijs
De huurprijs van een woning hangt af van de kwaliteit, de grootte, de ligging en de voorzieningen. Met het puntenstelsel voor deze factoren wordt het maximale huurbedrag voor een woning bepaald. Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over de huurprijs, dan kunnen zij de huurcommissie inschakelen om te onderzoeken of de prijs terecht is. Als een van de partijen het niet eens is met de huurcommissie kan hij de rechter een oordeel vragen.

Geliberaliseerd huurcontract
Voor geliberaliseerde huurcontracten met betrekking tot zelfstandige woornuimte geldt geen maximale huur. Partijen zijn vrij om de hoogte van de huur zelf overeen te komen. Een huurcontract is geliberaliseerd als de huur bij het afsluiten van het huurcontract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat moment. Per 1 januari 2013 ligt de liberalisatiegrens op 681,02 euro kale huur per maand. De kale huur en de servicekosten moeten zijn gesplitst.