Overige bedrijfsruimte

Definitie
Onder “overige bedrijfsruimte” wordt verstaan:

een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die noch woonruimte, noch (detailhandels)bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW betreft. In de praktijk komt dit neer op alle bedrijfsruimte, die niet als art. 7:290-ruimte wordt gekwalificeerd.

Enkele voorbeelden van 7:230a bedrijfsruimte zijn: kantoorruimte, autoverhuurbedrijf, bankfiliaal, bioscoop, casino, fitnesscentrum, makelaardij, overige vrije beroepen etc.

Huurtermijn
Voor de huur geldt geen minimale termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan. Partijen hebben volledige contractsvrijheid.

Huurprijsaanpassing
Hiervoor is geen wettelijke bepaling. Het moment waarop de huurprijswijziging kan worden voorgesteld alsmede de wijze waarop die berekend dient te worden, is volledig aan partijen overgelaten.

Opzegging/aanzegging
Opzegging van het huurcontract leidt in principe tot beëindiging van de huurovereenkomst, ongeacht of de huurder het met deze opzegging eens is. Huurovereenkomsten voor bepaalde duur hoeven niet te worden opgezegd, tenzij dit contractueel is overeengekomen. Huurcontracten voor onbepaalde duur moeten altijd worden opgezegd. Naast opzegging, dient ook de ontruiming te worden aangezegd tegen een datum op of na einde huurovereenkomst.

Opzegtermijn
Partijen zijn, behoudens het in artikel 7:228 lid 2 BW genoemde minimum, volledig vrij in het afspreken van opzeggingstermijnen. Indien geen opzegtermijn is overeengekomen, geldt een opzegtermijn van 3 maanden in elk geval als redelijk.

Ontruimingsbescherming
Van belang is om te vermelden dat de huurder van 7:230a-bedrijfsruimte geen huurbescherming geniet, zoals de huurders van 290-bedrijfsruimte. Wel geniet deze huurder – na opzegging – van rechtswege ‘ontruimingsbescherming’. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder gedurende 2 maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd niet tot ontruiming kan worden gedwongen. Er zijn drie uitzonderingen: Huurders hebben geen recht op ontruimingsbescherming, indien zij a) zelf de huur opzeggen, b) met beëindiging van de huurovereenkomst instemmen of c) veroordeeld zijn tot ontruiming wegens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun (huur)verplichtingen.

Zodra de ontruimingsbescherming van twee maanden is verstreken, zal huurder het gehuurde moeten verlaten. De huurder kan echter binnen deze twee maanden de rechter verzoeken de periode van ontruimingsbescherming te verlengen. Wordt het verzoek tijdig ingediend, dan schorst het verlengingsverzoek de ontruimingsverplichting van huurder, zolang er nog niet op het verzoek is beslist. Hiertegen kan verhuurder niets inbrengen. Bij de beslissing op een verlengingsverzoek weegt de rechter de belangen van huurder en verhuurder tegen elkaar af. Huurder moet aannemelijk maken dat zijn belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van verhuurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Heeft huurder hieraan voldaan, dan kan het verlengingsverzoek alsnog worden afgewezen, indien verhuurder op zijn beurt aannemelijk maakt dat huurder zich bijvoorbeeld schuldig zou maken aan onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, ernstige overlast of wanbetaling zodat niet langer van verhuurder kan worden gevergd dat huurder nog langer het recht op het gebruik van de zaak zal hebben.

De verlenging kan voor een termijn van ten hoogste 1 jaar na beëindiging van de huurovereenkomst worden uitgesproken. Vervolgens kan deze termijn op verzoek van huurder nog tweemaal met ten hoogste een jaar worden verlengd. Voorgaande betekent dat verhuurder er rekening mee moet houden dat huurder maximaal drie jaar na huurbeëindiging nog gebruik zou kunnen maken van het gehuurde, te meer daar tegen de toewijzing van een verlenging geen beroep openstaat. Gedurende de termijn waarmee de ontruimingsbescherming is verlengd, moet de voormalig huurder (immers: het huurcontract is geëindigd) een gebruiksvergoeding betalen gelijk aan een redelijk bedrag (vaak: een bedrag gelijk aan de voormalige huur).

Wordt een verlengingsverzoek afgewezen dan stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast. Voor huurder staat in dat geval geen beroepsmogelijkheid open.