Middenstandsbedrijfsruimte

Definitie
Onder middenstandsbedrijfsruimte in de zin van Boek 7, Titel 4, Afdeling 6 wordt verstaan:

  • gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is
  • gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf
  • een onroerende zaak die krachtens zulks een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf;

Of sprake is van een gebouwde onroerende zaak hangt af van de feitelijke situatie ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst. Als dan sprake is van een gebouwde onroerende zaak, dan is aan dit vereiste voldaan. Indien een stuk grond wordt gehuurd met een bouwverplichting voor de huurder, is sprake van de huur van een ongebouwde onroerende zaak, dus geen 290-bedrijfsruimte.

Verder moet de verhuurde ruimte bestemd zijn voor de uitoefening van de hiervoor genoemde bedrijven, zoals kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf. Zie artikel 7:290 lid 2 BW. Bij de vraag voor welke bestemming de ruimte is verhuurd, is steeds hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De tekst in het huurcontract is dus niet altijd bepalend.

In het gehuurde moet een verkooppunt voor het publiek aanwezig zijn. Een herensociëteit, die alleen door leden mag cq. kan worden bezocht, is dus geen publieke ruimte, zodat dit geen 290 bedrijfsruimte is.

Praktijkvoorbeelden van 290 bedrijfsruimte zijn: winkels, café-, restaurant- en hotelbedrijven (horeca), apotheek, benzinestation, opslag koelruimte in combinatie met detailhandel, showroom met rechtstreekse verkoop aan publiek, videotheek, winkel in winkel, drukkerij met verkoop aan publiek, smederij, stomerij en chemisch kledingreinigingsbedrijf, kampeerbedrijf.

Huurtermijn
De wet bepaalt dat een huurovereenkomst ter zake 290-bedrijfsruimte voor vijf jaar geldt (dit geldt ook voor een overeenkomst van 3 jaar, die niet ten voordele van huurder strekt alsmede voor een overeenkomst voor onbepaalde duur) of als een langere duur is overeengekomen voor die langere duur. Partijen mogen in afwijking hiervan een overeenkomst voor een periode korter dan 2 jaar aangaan. Hierop is artikel 7:301 BW van toepassing. Partijen kunnen tevens een overeenkomst voor de duur van langer dan 2 jaar maar korter dan 5 jaar overeenkomen, mits partijen hiervoor toestemming hebben gekregen van de kantonrechter. Deze goedkeuring wordt uitsluitend verleend, indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of indien zijn maatschappelijke positie ten opzichte van die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder in redelijkheid geen bescherming nodig heeft. Zie artikel 7:291 lid 3 BW.

De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken van die tijd van rechtswege verlengd met vijf jaar. De huurder kan in beginsel dus aanspraak maken op een huurtijd van 5+5 jaar. Is de duur gelegen boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, dan wordt de overeenkomst na het verstrijken van de overeengekomen duur verlengd met een tweede termijn tot aan 10 jaar in totaal.

Bovenstaande regels zijn niet van toepassing op een overeenkomst die 2 jaar of korter duurt. Als het gebruik van het gehuurde echter langer heeft geduurd dan twee jaar, dan wordt de overeenkomst automatisch van rechtswege verlengd tot vijf jaar. Ook zijn deze regels niet van toepassing, indien partijen een afwijkend beding ten aanzien van de duur van de overeenkomst (ten nadele van de huurder) hebben laten goedkeuren door de rechter.

Verplichtingen partijen
De verhuurder dient de zaak ter beschikking te stellen aan de huurder en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. De verhuurder moet de huurder het genot verschaffen in het kader van het overeengekomen gebruik. De verhuurder staat in voor gebreken aan het gehuurde en is verplicht deze gebreken te herstellen en – onder bepaalde omstandigheden – schade als gevolg van die gebreken te vergoeden. Laat verhuurder herstel na, dan is huurder gerechtigd de gebreken zelf te verhelpen. Indien de gebreken hebben geleid tot genotsbeperking, dan heeft de huurder recht op huurvermindering, hetgeen bij de rechter moet worden gevorderd.

Voor de huurder geldt dat hij onder meer de huurprijs op de overeengekomen wijze en tijdstippen moet voldoen, zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder dient te gedragen, verplicht is de zaak te gebruiken conform de overeengekomen bestemming, op zijn kosten kleine herstellingen en reparaties dient uit te voeren en het gehuurde dient terug te geven en op te leveren in de oorspronkelijke staat.

Huurprijswijziging
Verhuurder en huurder zijn vrij een huurprijs overeen te komen. Slechts wanneer de huurovereenkomst in een verhogings- dan wel indexeringsclausule voorziet, kan de huurprijs conform deze bepalingen worden verhoogd. Deze contractsvrijheid wordt enkel begrensd door artikel 7:303 BW. Los van hetgeen partijen hebben afgesproken, bestaat de mogelijkheid dat zowel de huurder als de verhuurder de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen, indien de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Deze mogelijkheid bestaat alleen indien a) de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, tegen -op of enig moment na- afloop van die overeengekomen c.q. wettelijke duur van de huurovereenkomst b) in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken na de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Bij een nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, ten tijde van de dag van het instellen van de vordering.

De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze gepaard gaat met een advies omtrent een nadere huurprijs, opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Als partijen onderling er niet uitkomen welke deskundige moet worden aangewezen, dan kan de meest gerede partij, derhalve over het algemeen de partij die de aanpassing wenst, zich wenden tot de rechter met het verzoek een deskundige aan te wijzen. Menigmaal vraagt de rechter de Bedrijfshuur Advies Commissie (BHAC) om advies. De huurprijsvaststelling ziet alleen toe op de kale huur. Voor wat betreft de servicekosten zijn partijen aangewezen op hetgeen partijen hieromtrent zijn overeengekomen dan wel op de redelijkheid en billijkheid.

De huurprijs gaat in op de dag waarop deze is gevorderd; de datum van dagvaarding. Slechts onder bijzonder omstandigheden zal de rechter afwijken van deze datum. Tevens is deze datum afwijkend indien partijen onderling geen deskundige hebben aangewezen. Dan geldt als ingangsdatum de dag waarop het verzoekschrift is ingediend bij de rechter om tot aanwijzing van een deskundige over te gaan. Ook hierbij geldt dat dit ter beoordeling is aan de rechter ter voorkoming van misbruik van de verzoekende partij, dit omdat partijen eerst zelf al het mogelijke moeten hebben gedaan om tot vaststelling van een deskundige te komen, alvorens zich tot de rechter te wenden.

Opzegging
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaren periode, dan wel een tussen partijen overeengekomen langere duur. De opzegging moet geschieden bij exploot dan wel per aangetekende post. De termijn van opzegging bedraagt tenminste één jaar. De overeenkomst die voor een bepaalde tijd is aangegaan, eindigt dus niet vanzelf door het verstrijken van de termijn, maar dient te worden opgezegd. Een door de huurder verrichte opzegging leidt tot het einde van de huurovereenkomst, mits de juiste opzegtermijn en vormvoorschriften in acht zijn genomen. Zegt de verhuurder op dan moet hij ook genoemde voorschriften in acht nemen en bovendien – op straffe van nietigheid – de gronden vermelden die tot opzegging hebben geleid. Opzegging door verhuurder leidt evenwel niet tot het einde van het huurcontract, tenzij de huurder er schriftelijk mee heeft ingestemd. Als de huurder echter niet binnen zes weken na de opzegging instemt met beëindiging, dan moet de verhuurder een vordering bij de kantonrechter instellen. De verhuurder dient te vorderen het tijdstip vast te stellen waarop het huurcontract zal eindigen. De vordering tot beëindiging dient gestoeld te zijn op dezelfde gronden als de in de opzeggingsbrief vermelde gronden.

Opzeggingsgronden
De wet bevat een opsomming van beëindigingsgronden waarop de rechter de beëindigingsvordering van verhuurder kan toewijzen. Indien de verhuurder tegen het einde van de eerste 5 jarentermijn heeft opgezegd, kan de rechter de vordering slechts toewijzen als a) de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt dan wel b) als er sprake is van dringend eigen gebruik. Acht de rechter één van deze twee gronden niet aanwezig, dan wijst hij de vordering van huurder af en blijft de van rechtswege geldende verlenging van kracht tot het tijdstip waarop de 10 jarenperiode is verstreken.

Indien de verhuurder heeft opgezegd tegen het einde van de tweede termijn (verlengingsperiode) dan wel indien het gaat om een huurovereenkomst die voor een duur van 10 jaar of langer is aangegaan, heeft de rechter vier (verplichte) toewijzingsgronden. Naast slecht huurderschap en dringend eigen gebruik moet de rechter de vordering tot beëindiging toewijzen als de huurder c) niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of d) als de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil wijzigen. Doet zich na 10 jaar niet één van de genoemde situaties voor, dan vindt een redelijke afweging van belangen plaats. In dat kader kunnen alle mogelijke feiten en omstandigheden een rol spelen.

Als de vordering tot beëindiging na 10 jaar of meer wordt afgewezen dan wordt de huurovereenkomst voortgezet. Voor welke duur (bepaalde of onbepaalde tijd), zal afhankelijk zijn van hetgeen hierover in het huurcontract is bepaald. Is niets bepaald, dan wordt het contract voor onbepaalde duur verlengd.

Indien de vordering tot beëindiging wordt toegewezen stelt de rechter naast het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt beëindigd tevens een ontruimingsdatum vast. Tevens heeft de rechter dan de bevoegdheid aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen (artikel 7: 297 lid 1 BW).

Indeplaatsstelling
Indeplaatsstelling betreft een in de wet opgenomen mogelijkheid voor contractsovername van 290-bedrijfsruimte, waarbij een opvolgend huurder in alle rechten en verplichtingen van zijn voorganger treedt. Partijen kunnen zulks vrijwillig overeenkomen via het opstellen en ondertekenen van een akte tot indeplaatsstelling (drie partijen overeenkomst). Als verhuurder zijn medewerking evenwel niet wil verlenen, kan de huurder naar de rechter gaan. De zittende huurder kan de rechter vragen gemachtigd te worden om een derde als huurder in zijn plaats te stellen in verband met de overdracht van het bedrijf dat in die bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

Het begrip in het gehuurde uitgeoefende bedrijf (7:307 BW) verzet zich ertegen dat een nieuwe huurder een geheel andersoortig bedrijf begint, maar mag niet zo strikt worden opgevat dat de nieuwe huurder geen enkel koerswijziging kan inzetten.

De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval over de vordering tot indeplaatsstelling. De vordering wordt zeer waarschijnlijk toegewezen, indien de huurder of de ander die het bedrijf feitelijk uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Zo niet, dan volgt afwijzing.

Wordt de machtiging tot indeplaatsstelling verleend dan zet de nieuwe huurder de lopende huurovereenkomst voort, dus ook op basis van de oude ofwel laatst geldende huurprijs.

De rechter kan voorwaarden aan de machtiging tot indeplaatsstelling verbinden, dan wel daarbij een last opleggen.