Algemeen

Gebrekenregeling
Indien zich een gebrek aan het gehuurde voordoet, dan is de verhuurder, nadat de huurder hiervan melding heeft gemaakt, verplicht dit gebrek te verhelpen. Doet de verhuurder dit niet binnen een redelijke termijn, dan kan de huurder bijvoorbeeld in rechte vorderen dat verhuurder zijn herstelverplichting alsnog nakomt op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Ook kan de huurder ervoor kiezen de noodzakelijke werkzaamheden zelf te verrichten en de hiermee gemoeide kosten met de huur te verrekenen. Indien het gebrek van dien aard is dat daardoor het woongenot van het gehuurde substantieel wordt aangetast, dan kan de huurder de rechter verzoeken de huurprijs evenredig te verminderen.

Indien de huurder als gevolg van het gebrek schade heeft geleden, kan hij de rechter vragen hiervoor een vergoeding toe te wijzen.

Ontbinding wegens wanprestatie
Ontbinding van een huurovereenkomst wegens toerekenbaar tekortschieten door de huurder kan alleen plaatsvinden door tussenkomst van de rechter. De verhuurder mag dus niet buitengerechtelijk ontbinden in tegenstelling tot de huurder. Die mag dit wel als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Het huurrecht bevat geen specifieke regels voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van toerekenbaar tekortschieten. De algemene verbintenisrechtelijke regels zijn van toepassing, zodat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

De meest voorkomende vorm van toerekenbaar tekortschieten betreft “wanbetaling”. Kantonrechters overwegen vaak dat minimaal 3 maanden huurachterstand moet bestaan om ontbinding te rechtvaardigen. Dit is echter geen harde regel. Een andere veelvoorkomende ontbindingsgrond is “overlast”, zoals geluids- en stankoverlast. Het aantonen van overlast brengt echter veel bewijsproblemen met zich mee, zodat men voordat naar de rechter wordt gegaan, zeker moet weten dat genoegzaam en overtuigend bewezen kan worden dat er daadwerkelijk sprake is van overlast.

Andere ontbindingsgronden
Er zijn twee (wettelijk voorgeschreven) gevallen die de wetgever zo evident vond dat de verhuurder buitengerechtelijk de huurovereenkomst mag ontbinden. Het gaat hier om het geval waarin het gehuurde (meestal “drugspanden”) op last van het College van Burgemeester en Wethouders is gesloten en om het geval van het algeheel teniet gaan van het gehuurde.

Voorts is de verhuurder van 290-bedrijfsruimte (= winkelruimte) bevoegd ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen wegens verwezenlijking van een bestemmingsplan. Zowel huurder als verhuurder kunnen ook met een beroep op onvoorziene – dus niet in de overeenkomst verdisconteerde – omstandigheden een vordering tot ontbinding bij de rechter instellen. De rechter dient echter wel terughoudend te zijn bij de aanvaarding van een dergelijk beroep.

Ontruiming
Indien de huurovereenkomst door de huurder of verhuurder dan wel door een uitspraak van de rechter wordt beëindigd, moet het gehuurde worden ontruimd en aan de verhuurder worden opgeleverd.

Indien de huurder toch blijft zitten, kan de verhuurder in kort geding (mits sprake is van spoedeisend belang) dan wel in een bodemprocedure ontruiming vorderen. Indien de huurovereenkomst nog niet was geëindigd, wordt er (bij de bodemrechter) veelal een vordering tot ontbinding ingesteld in combinatie met een vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen en ontruiming van het gehuurde.

Wordt deze vordering toegewezen dan stelt de rechter – onder meer – in het vonnis de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst vast en wordt een ontruimingstitel tegen die datum afgegeven. Ontruimt de huurder het gehuurde alsdan niet vrijwillig, dan wordt het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan de huurder betekend en kan daadwerkelijke ontruiming worden geëffectueerd.

Klusrecht huurder
De huurder heeft klusrecht in het gehuurde. Dit betekent dat de huurder veranderingen mag realiseren, die aan het einde van het huurcontract weer eenvoudig zijn te verwijderen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het aanbrengen van wandspiegels. Bij vertrek moeten deze aanpassingen eenvoudig verwijderd kunnen worden en dienen de gaten te worden dichtgestopt. Voor verdergaande veranderingen (bijv. bouwkundige aanpassingen) in/aan het gehuurde is vooraf schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. Weigert de verhuurder toestemming dan kan de huurder machtiging vragen aan de kantonrechter, die daaraan een last of voorwaarde kan verbinden. De rechter dient de vordering toe te wijzen, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren heeft. Deze wettelijke bepalingen zijn van semi dwingend recht, zodat er contractueel niet ten nadele van de huurder vanaf kan worden geweken.

Wegbreekrecht huurder
Bij einde huurovereenkomst is de huurder niet gehouden de door de verhuurder dan wel de rechter toegestane veranderingen ongedaan te maken, tenzij de rechter dit als voorwaarde heeft gesteld. In sommige gevallen zou de huurder dan recht kunnen hebben op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Overigens heeft de huurder wel een wegneembevoegdheid (behoudens als dit een gangbare verbetering betreft) op voorwaarde dat het gehuurde weer in de oorspronkelijke toestand wordt hersteld.

Verplichtingen huurder
De hoofdverplichting van de huurder is de huurprijs op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Verder dient de huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betreft een zorgverplichting ten aanzien van de zaak alsook jegens zijn omgeving (bijvoorbeeld geen overlast veroorzaken).

Voorts is de huurder verplicht de zaak te gebruiken conform de overeengekomen bestemming en is hij verplicht op zijn kosten kleine herstellingen en reparaties uit te voeren, tenzij deze het gevolg zijn van tekortschieten door de verhuurder. Onder kleine herstellingen vallen bijvoorbeeld het vervangen van kranen, stopcontacten, schoonhouden en ontstoppen van gootstenen en toiletten etc, waarvan de kosten gering zijn.

Daarnaast dient de huurder dringende reparaties. Uitgangspunt is en blijft dat verhuurder de huurder het rustig huurgenot dient te verschaffen, maar dat een dringende reparatie mogelijk moet zijn, ook al vormt dit een inbreuk op het huurgenot. Zo kan de verhuurder er bijvoorbeeld belang bij hebben met renovatie te voorkomen dat er gebreken aan het gehuurde ontstaan.

Tot de verplichtingen van de huurder behoort ook de teruggave- en opleveringsplicht. De huurder dient het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan verhuurder. Als er tussen partijen bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, dan dient de huurder het gehuurde in diezelfde staat op te leveren, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom, normaal gebruik en ‘wear and tear’ is teniet gegaan of beschadigd.

Renovatie
Onder renovatie wordt verstaan het gedeeltelijk vernieuwen door verandering of toevoeging alsook sloop met vervangende nieuwbouw, waarbij de huurrelatie blijft voortbestaan. De verhuurder moet dan de huurder verzoeken of zij kan instemmen met het renovatievoorstel. Indien de huurder niet instemt, dan kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat zij de renovatie gedoogt. De verhuurder moet dan aantonen dat het voorstel redelijk is, waarbij een belangenafweging plaatsvindt. Daar spelen een rol: aard van de werkzaamheden, noodzaak van het gedogen door huurder, financiële belang verhuurder bij renovatie, eventuele huurprijsverhoging, vervangend huurobject en overige omstandigheden van het geval.

Bij renovatie van een complex (10 of meer objecten, die gezamenlijk een bouwkundige eenheid vormen) wordt de redelijkheidstoets verlicht. Het renovatievoorstel wordt dan vermoed redelijk te zijn, indien 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.

Koop breekt geen huur
De huurovereenkomst eindigt niet als gehuurde tussentijds wordt verkocht en overgedragen. De nieuwe eigenaar blijft gebonden aan de rechten en verplichtingen van de zittende huurder, voorzover deze onmiddellijk verband houden met de huurverhouding als zodanig. Afspraken die een persoonlijk karakter hebben (bijv. een koopoptie, waarvan de waarde niet is verdisconteerd in de huurprijs) vallen hier dus niet onder.

Er zijn twee uitzonderingen op “koop breekt geen huur”, namelijk: a. het hypothecaire huurbeding, waarmee de hypotheekhouder in het kader van de executie de huurovereenkomst kan vernietigen teneinde een hogere executieopbrengst te verkrijgen en b. de verkoop na executoriaal beslag, in welk geval de beslaglegger het betreffende object vrij van huurrechten executoriaal kan verkopen.

Procesrecht
Huurrecht is rechtersrecht. Naast wetgeving bieden uitspraken nadere invulling en nuancering aan de wettelijke bepalingen. Daar de belangen vaak groot zijn bij huurgeschillen over bedrijfsruimte wordt er veelvuldig geprocedeerd. De wijze van procederen is in het Burgerlijk Wetboek van Rechtsvordering (Rv) geregeld. Zo moet worden nagegaan welke rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen, aan welke (formele) vereisten processtukken moeten voldoen, welke procedure moet worden gevoerd, of er – na vonnis (of beschikking) hoger beroep kan worden ingesteld, te veel om op te noemen. Kortom, dit is een aparte tak van sport, waarvoor het beste specialistische hulp kan worden ingeschakeld.