Bij uitspraak van 10 februari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:911) is het Hof Arnhem-Leeuwarden de regels voor oplevering van een bedrijfsruimte bij einde huurcontract nauwgezet langsgelopen en geeft het aan wie wat moet bewijzen.

Mijnheer X was eigenaar van een accountantskantoor en liet in privé een bedrijfspand bouwen. In 1999 ging het accountantskantoor dit pand huren. Tussen 2003 en 2006 heeft Mijnheer X zijn aandelen in het accountantskantoor van de hand gedaan.

In de huurovereenkomst is onder meer bepaald: “10.4 Het is de huurder, na schriftelijke toestemming, toegestaan, mits de bouwkundige basis onaangetast blijft, naar eigen inzicht binnenshuis verbouwingen uit te voeren en scheidingswanden aan te brengen, verlichting te wijzigen e.d. De huurder heeft het recht, na het beëindigen van de huur de door haar aangebrachte zaken mee te nemen en het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat te herstellen. Indien zij hiertoe niet overgaat, zal zij hiervoor, ook al heeft verhuurder schriftelijk toestemming gegeven, geen (redelijke) vergoeding kunnen bedingen”.

Voorafgaand aan de huurovereenkomst zijn in het gehuurde door het accountantskantoor voorzieningen aangebracht, zoals systeemplafonds, scheidingswanden, etc. etc., welke investeringen ten laste van het accountantskantoor zijn gebracht.

Per 30 september 2009 is het huurcontract rechtsgeldig geëindigd. Bij het vertrek uit het pand heeft het accountantskantoor een deel van de aangebrachte voorzieningen meegenomen.

Mijnheer X stelt dat niet correct is opgeleverd en vordert bij de kantonrechter een schadevergoeding van ruim 120.000 Euro van het accountantskantoor. De kantonrechter heeft echter de vordering afgewezen, waarop Mijnheer X hoger beroep heeft aangetekend bij het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Het Hof is het echter niet eens met de grieven van Mijnheer X en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

In het onderhavige geval was er bij aanvang huur geen beschrijving opgemaakt. Artikel 7:224 lid 2 BW zegt: “(…) Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst”.

Daar het huurcontract echter in 1999 was gesloten, mist deze bepaling ingevolge artikel 208 sub b van de Overgangswet NBW toepassing. Alhier gelden de artikelen 7:A 1598 en 1599 BW (oud), die onder andere bepalen: “Als geen beschrijving is opgemaakt wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen.

Uiteraard geldt wel artikel 7:216 BW, waar staat dat bij toepassing van het wegbreekrecht door de huurder, deze het gehuurde in de toestand dient te brengen, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht.

De bewijslast dat de huurder zijn opleveringsplicht niet is nagekomen, berust in dit geval bij Mijnheer X, zulks overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv.. Mijnheer X dient gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat het gehuurde niet in oorspronkelijke staat is opgeleverd.

Het Hof oordeelt dat het accountantskantoor (de huurder) voldoende tegenbewijs heeft geproduceerd tegen de veronderstelling van artikel 7:A 1599 BW (oud) dat het gehuurde zich bij aanvang van de huur in een goede staat bevond, in die zin dat allerlei voorzieningen reeds aanwezig waren. Mijnheer X kan zich dan ook niet op het vermoeden beroepen dat de oorspronkelijke staat van het huurpand gelijk staat met een goede staat, of te wel als een als kantoorpand ingericht gebouw. Mijnheer X diende dus aan te tonen dat de geclaimde ontbrekende elementen bij het aangaan van de huur in het gehuurde aanwezig waren. In dat bewijs is Mijnheer X niet geslaagd, zodat het gevorderde (opnieuw) niet is toegewezen.

Mijnheer X dacht een als kantoorpand ingericht gebouw over te houden, maar had slechts recht op een casco gebouw. Spreek bij aanvang van de huurrelatie dus goed af wat tot het gehuurde behoort en wat als huurdersvoorziening wordt aangemerkt!

Gerbrand Osinga, 21/02/2015