Op grond van art. 7:303 lid 1 BW kan bij 290-bedrijfsruimte een nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd: (a) bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd na afloop van deze overeengekomen duur en (b) in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Onder sub b valt dus ook de situatie dat partijen tijdens de duur van de huurovereenkomst de huurprijs opnieuw of nader vaststellen. Maar de vraag is…. Wanneer is daarvan sprake? Dat deze vraag niet altijd makkelijk te beantwoorden is, bleek in het arrest Borst/Kamphuis (HR 1 februari 2008, NJ 2008/84). In die zaak was onder meer sprake van een uitbreiding van het gehuurde waarover partijen afspraken hadden gemaakt die zij in een allonge hadden vastgelegd. De Hoge Raad kwalificeerde die afspraken als een nadere huurprijsvaststelling en verklaarde de huurder niet-ontvankelijk. Daarna zijn door de kantonrechter Lelystad twee vonnissen gewezen waarin eveneens sprake was van een uitbreiding van het gehuurde en de vraag centraal stond of de in dat verband gemaakte afspraken als een nadere huurprijsvaststelling kwalificeerden. In beide zaken werd verwezen naar het arrest Borst/Kamphuis, maar de vraag is hoe ruim of beperkt dit arrest van de Hoge Raad zou moeten worden toegepast.
Mr. M. van Heeren, advocaat bij Van Heeren Advocatuur B.V, heeft deze twee uitspraken van kantonrechter besproken in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB nr. 5 oktober 2018). Deze bijdrage is een samenvatting van zijn artikel. Aan het slot worden nog enige opmerkingen gemaakt door mr. G.J. Osinga MSc MRE MVS, advocaat/partner bij HYS Legal te Utrecht.
Borst/Kamphuis
In de zaak Borst/Kamphuis huurde Kamphuis met ingang van 1 juni 1993 van Borst een bedrijfsruimte in Hattem, waarin hij een cafébedrijf annex lunchroom exploiteerde. De huurovereenkomst was aangegaan voor vijf plus vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 60.000,- exclusief BTW per jaar. Begin 1996 hebben partijen enkele nadere afspraken met elkaar gemaakt die zij in een akte d.d. 21 februari 1996 hebben vastgelegd. Die afspraken hielden het volgende in:
- De huurprijs werd per 1 april 1996 in verband met het gebruik van het terras met NLG 7.000,- verhoogd en met NLG 2.400,- verlaagd in verband met de bestemmingswijziging van de bovenwoning.
- De jaarlijkse indexering per 1 juni 1996 bleef achterwege.
- Huurder moest per 1 juli 1996 NLG 40.000,- als goodwillvergoeding aan verhuurder voldoen.
- Als de gemeente de vergunning voor het exploiteren van het terras zou intrekken, zou de huurprijs met NLG 7.000,- worden verminderd.
Vervolgens stelde de huurder de huurprijs per 1 juni 1998 (dus na afloop van de eerste huurperiode) aan de orde. Partijen werden het hier niet over eens waarna de huurder op grond van art. 7A:1632a (oud) BW nadere vaststelling van de huurprijs vorderde. De kantonrechter stelde vervolgens de nadere huurprijs met ingang van 1 juni 1998 op een lager bedrag vast. Verhuurder ging in hoger beroep en stelde zich op het standpunt dat partijen bij akte van 21 februari 1996 per 1 april 1996 een nadere huurprijs met elkaar waren overeengekomen en dat vanaf dat moment op grond van art. 7A:1632a lid 1 onder b BW vijf jaar moeten zijn verstreken voordat een nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd, zodat Kamphuis niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard. Het Hof verwierp dit beroep op niet-ontvankelijkheid. Het Hof kwalificeerde de door partijen gemaakte afspraken zoals vastgelegd in de akte van 21 februari 1996 niet als een nadere vaststelling van de huurprijs. Verhuurder ging hiervan in cassatie en met succes. De Hoge Raad (net als A.G. Huydecoper) oordeelde dat er wel sprake was van een nadere huurprijsvaststelling:
“De omstandigheid dat de huurprijs in het onderhavige geval met ingang van 1 april 1996 slechts tussentijds is aangepast in verband met het terrasgebruik en de bestemmingswijziging van de bovenwoning, en voor het overige niet is gewijzigd, neemt niet weg dat partijen een nadere huurprijs zijn overeengekomen die meebrengt dat er geen plaats meer is voor rechterlijke vaststelling dan na verloop van vijf jaren sedert de aanvang van de periode waarvoor partijen de aangepaste huurprijs hebben vastgesteld. Van belang is hierbij dat de afspraken tussen partijen, in onderling verband gezien, geen andere conclusie toelaten dan dat de nadere vaststelling van de huurprijs per 1 april 1996 niet van verwaarloosbare betekenis was.”
Van Heeren meent, net als A.G. Huydecoper en de Hoge Raad, dat de specifiek tussen Borst en Kamphuis gemaakte afspraken als een nadere huurprijsvaststelling kunnen worden aangemerkt. Maar als zij bepaalde afspraken niet met elkaar zouden hebben gemaakt, dan zou het oordeel van de Hoge Raad waarschijnlijk anders zijn geweest. Volgens Van Heeren is het oordeel van de Hoge Raad in overwegende mate gekoppeld aan dit specifieke geval en het arrest Borst/Kamphuis dient dan ook niet (te) ruim te worden geïnterpreteerd en dat gebeurt nu in de praktijk wel, zo ook in navolgende uitspraken.
Kantonrechter Lelystad 14 oktober 2009 (Steps/Heerewegen)
In de zaak Steps/Heerewegen stond de vraag centraal of een uitbreiding van het gehuurde waarvoor een extra huurprijs was afgesproken ook als een nadere huurprijsvaststelling moet worden aangemerkt. De casus was als volgt. Steps huurde met ingang van 15 februari 1992 een bedrijfsruimte van Stichting Heerewegen. De huurovereenkomst was aangegaan voor tien plus vijf jaar. Vanaf 15 februari 2007 was de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 95.000,- (€ 43.181,81) ex BTW per jaar en werd jaarlijks geïndexeerd. Op 23 februari 2006 informeerde de beheerder van verhuurder Steps over het voornemen van verhuurder tot plaatsing van een glazen luifel, met uitbreiding van het winkelvloeroppervlak aan de voorzijde van 11 m2. Huurder werd verzocht te laten weten of zij bereid is “tot een extra vergoeding in de huurprijs voor de toename in de winkeloppervlakte en een bijdrage in de investering. Als extra vergoeding werd voorgesteld de huidige huurprijs per m2 voor de winkel zijnde € 275,- per jaar (exclusief de opslagruimte boven) te hanteren. Dit zou resulteren in een extra huurprijs van € 3.025,- per jaar exclusief BTW en reguliere dekking”. Op 26 januari 2007 verzocht huurder aan verhuurder om toestemming voor een verbouwing waarbij pui en winkelinrichting verbouwd zouden worden. Nader overleg tussen partijen resulteerde in een allonge waarin de afspraken over de uitbreiding werden vastgelegd:
- Het gehuurde werd uitgebreid met ca. 11 m2.
- Voor deze uitbreiding was huurder per 1 april 2007 een aanvullende huurprijs van € 3.025,- ex BTW aan verhuurder verschuldigd.
- Verhuurder zou zorgdragen voor de grondaankoop en een bijdrage leveren van € 13.000,- ex BTW voor de bouwkosten van de uitbreiding.
- De kosten voor de pui, plafondafwerking, vloer en overige interieur zou voor rekening van huurder zijn.
- En voor het overige zouden de bepalingen van de huurovereenkomst onverkort van kracht blijven.
Vervolgens heeft de huurder bij brief van 20 juni 2007 aan de verhuurder voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2007 nader vast te stellen. De voorgestelde huurprijs werd niet door de verhuurder aanvaard, maar verhuurder was wel akkoord met benoeming van de BHAC tot deskundige. De BHAC adviseerde vervolgens een huurprijs van € 46.337,- ex BTW per jaar met ingang van 1 juli 2007. Vervolgens vorderde de huurder deze geadviseerde huurprijs in een 303-procedure. Verhuurder voerde verweer en was van mening dat de afspraken zoals vastgelegd in de allonge als een nadere huurprijsvaststelling moest worden aangemerkt, omdat die afspraken ‘niet van verwaarloosbare’ betekenis zijn. Huurder was het hier niet mee eens, omdat partijen enkel afspraken over de uitbreiding en verbouwing hebben gemaakt en dat de huurprijs dus niet door partijen nader is aangepast. Bovendien hebben partijen voor de uitbreiding dezelfde huurprijs als de toen verschuldigde huurprijs voor de winkelmeters afgesproken (€ 275,- per m2 per jaar).
Toch oordeelde de kantonrechter dat partijen een nadere huurprijs met elkaar waren overeengekomen en verklaarde de huurder niet-ontvankelijk. De kantonrechter overwoog dat de tussen partijen gemaakte afspraken, als vastgelegd in de allonge bij de huurovereenkomst, mede een nadere vaststelling van de huurprijs inhouden als bedoeld in art. 7:303 BW:
“Vastgesteld dient te worden dat op basis daarover tussen partijen bereikte (en in de allonge vastgestelde) overeenstemming, de jaarlijkse huurprijs (buiten de reguliere indexering om) per 1 april 2007 is verhoogd. Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de uitbreiding van het winkeloppervlak en dat die verhoging was gebaseerd op de geldende huurprijs per m2, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af. Dat alles laat onverlet dat er op 1 april 2007 wel een nieuwe jaarlijkse huurprijs voor het gehuurde is overeengekomen.
Die nadere huurprijsvaststelling maakt dat er, gedurende een periode van vijf jaar gerekend vanaf 1 april 2007, geen ruimte meer bestaat voor een rechterlijke vaststelling van de huurprijs op de voet van het bepaalde in art. 7:303 BW. Daarbij is van belang dat de onderhavige nadere vaststelling naar het oordeel van de kantonrechter niet van verwaarloosbare betekenis is, mede in aanmerking genomen dat die vaststelling deel uitmaakte van afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbouw aan de frontzijde van het gehuurde en de verdeling van de kosten daarvan.”
Van Heeren is het fundamenteel met deze kantonrechter oneens. Als partijen – zoals in deze zaak – afspraken maken over een uitbreiding en eventuele verbouwing van het gehuurde, en voor die uitbreiding een aanvullende huurprijs met elkaar overeenkomen, dan doet dit naar zijn mening niets met de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde. Indien de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde niet meer in overeenstemming is met het gemiddelde huurprijspeil van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kan naar zijn oordeel zowel de huurder als de verhuurder die huurprijs overeenkomstig art. 7:303 BW aan de orde stellen. De hoogte van de extra huurprijs voor de uitbreiding is hierbij in beginsel niet relevant (al dan niet dezelfde huurprijs per m2 als het oorspronkelijke gehuurde). Als zoals in deze zaak wél hetzelfde huurprijsniveau voor de uitbreiding is afgesproken, is dit naar zijn mening wel een extra argument voor het standpunt van huurder.
Volgens Van Heeren gaat de vergelijking met Borst/ Kamphuis in deze zaak dus niet op. De afspraken die Steps en Heerewegen met elkaar hadden gemaakt kunnen volgens hem niet als een nadere huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde worden aangemerkt. Bovendien zou in dit geval, zo meent Van Heeren, ook de redenering van Huydecoper kunnen opgaan, inhoudende ‘dat het onredelijk of onaanvaardbaar is om aan deze afspraken de disproportionele consequentie van een blokkering van het recht op huurprijsherziening te verbinden’. De redenering dat de tussen Steps en Heerewegen gemaakte afspraken ‘van verwaarloosbare aard zijn’, zou Van Heeren niet willen kiezen, omdat dit impliceert dat partijen ten aanzien van de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde wel iets hebben gewijzigd, zij het van verwaarloosbare aard.
Kantonrechter Lelystad 29 maart 2017 (Ahold/Flevoland Invest)
In de zaak Ahold/Flevoland Invest betrof het een vergelijkbare casus bij wederom de kantonrechter te Lelystad. De huurovereenkomst was ingegaan op 2 oktober 2002 en aangegaan voor de duur van tien jaar met drie aansluitende optieperioden van vijf jaar. Per 1 januari 2014 heeft Ahold extra meters erbij gehuurd. De uitbreiding betrof ca. 198 m2 waarvoor een aanvullende huurprijs van € 41.350,- ex BTW per jaar was overeengekomen. De in dit kader gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een allonge. In deze allonge was naast de uitbreiding en de aanvullende huurprijs ook bepaald dat voor het overige de bepalingen in de vigerende huurovereenkomst onverkort van kracht blijven en dat de vigerende huurovereenkomst en de allonge één geheel vormen. Kennelijk is vervolgens de tot dat moment verschuldigde huurprijs en de huurprijs voor de uitbreiding als een totale huurprijs aan Ahold gefactureerd en door Ahold betaald. Kort hierna stelde Ahold de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde ter discussie en vorderde zij overeenkomstig art. 7:303 BW een nadere vaststelling van deze huurprijs. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat partijen met de uitbreiding een nadere huurprijs waren overeengekomen en was daarom van mening dat Ahold niet-ontvankelijk moest worden verklaard. De kantonrechter volgde dit verweer en overwoog het volgende:
“Vastgesteld dient te worden dat op basis van de daarover tussen partijen bereikte (en in de allonge vastgestelde) overeenstemming, de jaarlijkse huurprijs (buiten de reguliere indexering om) per 1 januari 2014 is verhoogd. Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de ‘Uitbreiding’ van het winkeloppervlak, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af. Immers partijen hebben ervoor gekozen nadere afspraken te maken bij een allonge en niet bij een afzonderlijke huurovereenkomst, terwijl ook de ‘Uitbreiding’ door de verbouwing niet langer als afzonderlijke ruimte kan worden beschouwd. De allonge vormt een integraal onderdeel van de huurovereenkomst van het ‘Oorspronkelijk Gehuurde’ nu daarin met zoveel woorden is vermeld dat de vigerende huurovereenkomst en de allonge één geheel vormen.
Daarbij komt dat Flevoland Invest bij de uitvoering van de tussen partijen gemaakte afspraken, zonder protest van Ahold, steeds de huur van het ‘Oorspronkelijk Gehuurde’ en de ‘Uitbreiding’ gezamenlijk in een factuur factureerde, hetgeen impliceert dat ook partijen kennelijk van één huurprijs voor het totaal zijn uitgegaan, terwijl ook de looptijd van de huur van de ‘Uitbreiding’ is aangepast aan die van het ‘Oorspronkelijk Gehuurde’. De huuraanpassing kan dan ook niet los worden gezien van de ‘eigenlijke huurverhouding’. Daarbij is van belang dat de onderhavige nadere vaststelling naar het oordeel van de kantonrechter niet van verwaarloosbare betekenis is, mede in aanmerking genomen dat die vaststelling deel uitmaakte van afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbreiding van het gehuurde met 198 m2 en de verdeling van de kosten daarvan, terwijl ook de hoogte van de huur voor de ‘Uitbreiding’ in relatie tot de huurprijs van het ‘Oorspronkelijk Gehuurde’ eveneens niet van verwaarloosbare betekenis is.”
De kantonrechter stelt dus vast dat de huurprijs per 1 januari 2014 is verhoogd en overweegt dat het feit dat de extra huurprijs enkel de uitbreiding betrof en dat partijen geen algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, aan die vaststelling niet afdoet.
Deze overweging is volgens Van Heeren onjuist. Er dient volgens hem onderzocht en beoordeeld te worden of de huurprijs door partijen nader is vastgesteld. Dat ziet dus ook op de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde en hierbij zijn de bedoelingen van partijen c.q. hetgeen hen voor ogen stond wel degelijk van belang.
De motivering van de kantonrechter voor zijn beslissing vindt Van Heeren niet overtuigend. Dat partijen de afspraken in een allonge hebben vastgelegd die onderdeel uitmaakt van de bestaande huurovereenkomst en niet in een afzonderlijke huurovereenkomst, en dat de totale nieuwe huurprijs aan de huurder wordt gefactureerd, en de uitbreiding niet als een afzonderlijke ruimte kan worden gezien, betekent naar zijn mening nog niet dat partijen de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde hebben herzien. Partijen hebben hier enkel afspraken willen maken over de uitbreiding en de verbouwing. Niets meer en niets minder. Met de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde is niets gebeurd en dat was kennelijk ook niet de bedoeling van partijen. Ook de overweging van de kantonrechter dat een en ander ‘niet van verwaarloosbare betekenis is’, is naar zijn mening onjuist omdat er in zijn optiek geen nadere huurprijsvaststelling heeft plaatsgevonden en dus ook niet een nadere huurprijsvaststelling van verwaarloosbare betekenis. Ahold is in hoger beroep gegaan.
Slotsom Van Heeren
In de zaak Borst/Kamphuis was weliswaar ook sprake van een uitbreiding van het gehuurde, maar in die zaak waren meer feiten en omstandigheden op grond waarvan geoordeeld kon worden dat al die nadere afspraken in onderlinge samenhang bezien als een nadere huurprijsvaststelling kwalificeerde. In de hiervoor besproken zaken waarover de kantonrechter te Lelystad moest oordelen, was enkel sprake van een uitbreiding van het gehuurde (en een verbouwing) waarvoor een extra huurprijs was afgesproken. Volgens Van Heeren kwalificeren die afspraken niet als een nadere huurprijsvaststelling, althans niet voor wat betreft de huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde. Dit betekent dat op dat moment een splitsing zal ontstaan. De huurprijs van het oorspronkelijke gehuurde kan dan wel overeenkomstig art.7:303 BW worden getoetst, terwijl partijen ten aanzien van de extra huurprijs voor de uitbreiding in beginsel vijf jaar zullen moeten wachten (tenzij zij nadere afspraken daarover zouden hebben gemaakt). De kantonrechter te Lelystad wilde niet aan een dergelijke splitsing, maar Van Heeren meent dat dit de enige juiste benadering is in kwesties als deze. Het is dan aan partijen of zij deze splitsing lang laten voortduren, want op enig moment kunnen de verschillende peildata weer parallel gaan lopen.
Commentaar mr. G.J. Osinga
De invalshoek van mr. Van Heeren is interessant, met name voor het hoger beroep dat nog in de tweede uitspraak van de kantonrechter te Lelystad (Ahold/Flevoland Invest) loopt.
In artikel 7:303 lid 1 BW is onder meer in sub b vermeld: “(…) telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan (…)”. Naar mijn oordeel is in beide kantonzaken sprake van een uitbreiding van het gehuurde en is (opgeteld) een nadere huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde + de uitbreiding vastgesteld. Voor splitsing van de huurprijs bestaat dan ook geen enkele grond/noodzaak, zeker niet nu in de onderhavige gevallen het fysiek onmogelijk lijkt het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding te splitsen, althans dit zal niet de bedoeling van partijen zijn geweest.
Net als de Hoge Raad in Borst/Kamphuis en beide kantonrechters te Lelystad meen ik dan ook dat in beginsel pas, gelet op artikel 7:303 lid 1 BW sub b, na 5 jaar de huurprijs weer nader door de rechter kan worden vastgesteld. Dit is alleen anders, indien de wijziging van de huurprijs van verwaarloosbare betekenis is. Daarbij is van belang dat de betreffende tussen partijen gemaakte nadere afspraken, in onderling verband gezien, geen andere conclusie toelaten dan dat de onderhavige vaststelling van de huurprijs niet van verwaarloosbare betekenis was. Zo is de uitbreiding in zaak Steps/Heerewegen slechts 11 m2 en de bijbehorende huurprijs een wijziging van de huurprijs, die naar mijn oordeel als verwaarloosbaar zou kunnen worden aangemerkt. De kantonrechter besliste echter anders.
Gelet op vorenstaande doet een huurder er dan ook verstandig aan om tijdens de onderhandelingen over een uitbreiding, dan wel verbouwing van het gehuurde een duidelijk standpunt in te nemen over de bijbehorende huurprijs wijziging en/of dan contractueel tussen partijen vast te leggen dat bijvoorbeeld de uitbreiding niet als een huurprijswijziging kan worden aangemerkt en partijen nog altijd een beroep kunnen doen op artikel 7:303 lid 1 BW.
Wat hier ook van zij, de uitkomst van het hoger beroep zie ik met grote interesse tegemoet.