Inleiding
Onlangs vond de Actualiteiten dag van de Vereniging van Vastgoed Juristen (VVJ) plaats te Utrecht. De laatste spreker van de dag was Professor Ton Jongbloed, verbonden aan de Universiteit van Utrecht en plaatsvervangend raadsheer bij het hof Arnhem/Leeuwarden. Hij behandelde Actualiteiten Huurrecht, waaronder een uitspraak van het hof Amsterdam van 26 januari 2016 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:236). Het betreft een woonruimte geschil, maar de uitkomst is ook toepasbaar op huurrecht bedrijfsruimte.
Hof Amsterdam
In het onderhavige geval zijn de boven- en onderburen huurders van dezelfde verhuurder, een woningcorporatie. De onderburen wilden metingen laten verrichten naar de constructie van de woning scheidende vloer met de bovenburen vanwege geluidshinder. De bovenburen weigeren evenwel mede te werken aan het geluidsonderzoek in hun woning.
Het hof stelt voorop dat de bovenburen krachtens hun huurrecht een recht hebben tot exclusief gebruik van hun woning. Dit omvat het recht te bepalen wie zij wel of niet toegang tot hun woning verlenen. Het staat hen derhalve in beginsel vrij hun medewerking aan het geluidsonderzoek in hun woning te weigeren. Dit kan uitzondering lijden indien de uitoefening van deze bevoegdheid een misbruik van bevoegdheid oplevert als bedoeld in artikel 3:13 BW. Van een dergelijk misbruik is onder meer sprake indien het belang bij de uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, zodanig evenredig is dat naar redelijkheid niet tot die uitoefening kan worden gekomen.
Kantonrechter
De kantonrechter heeft in de procedure tussen de onderburen als huurders en de verhuurder bepaald dat huurders moeten bewijzen c.q. nader onderbouwen dat tussen hun woning en die van de bovenburen sprake is van onvoldoende geluidsisolatie en daarmee van een gebrek aan hun woning. Hierdoor hebben de onderburen op zichzelf genomen voldoende belang bij medewerking door de bovenburen aan het geluidsonderzoek. Het doel dat de onderburen met dit geluidsonderzoek beogen te bereiken is dat de verhuurder, indien de vloer tussen de woningen van partijen gebrekkig blijkt, zal worden verplicht aan de vloer herstel- werkzaamheden te verrichten om het geluid te reduceren. Dit houdt mogelijkerwijs in dat de vloeren uit de woning van de bovenburen gesloopt moeten worden en dat deze (door de verhuurder) moeten worden aangepast. Dat betekent dat de bovenburen er belang bij hebben van deze mogelijke consequenties van het geluidsonderzoek verschoond te blijven en dat zij in redelijkheid de toegang tot hun woning konden weigeren.
Annotatie
In zijn noot bij dit arrest geeft T.A. Nieuwenhuijsen aan dat dit voor de benedenburen, die geluidsoverlast ondervinden, een onbevredigende uitkomst is. Het scharnierpunt lijkt hier te liggen in de bodemprocedure tussen de benedenburen en de verhuurder. In die procedure heeft de kantonrechter de bewijsopdracht van de gebrekkige vloer bij de benedenburen neergelegd. Zou evenwel de verhuurder de bewijsopdracht hebben gekregen dat de vloer in voldoende mate isoleert, dan had de zaak heel anders gelegen. Tussen huurder en verhuurder bestaat immers een huurovereenkomst die vaak een bepaling zal bevatten op basis waarvan de huurder zijn medewerking aan onderzoek door de verhuurder niet zal kunnen weigeren. En anders biedt artikel 7:220 lid 1 BW daartoe mogelijkheden. Als de vloer gebrekkig is en het herstel voldoende dringend, moet de huurder de verhuurder in staat stellen het gebrek te verhelpen. In het verlengde daarvan zal de huurder – dus – ook moeten meewerken aan onderzoek naar de aanwezigheid en/of ernst van een gebrek. De weigering van de bovenburen om mee te werken aan een onderzoek door de verhuurder zou in deze situatie gekwalificeerd kunnen worden als een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen als huurder.
Het is volgens T.A. Nieuwenhuijsen dus de vraag of het hof wel een juiste belangenafweging heeft gemaakt. Immers: zou de vloer gebrekkig blijken (en is dat gebrek niet door de huurder veroorzaakt), dan zal de verhuurder moeten herstellen en kunnen de bovenburen dat niet weigeren. Maar het herstel laat onverlet de rechten van de bovenburen op vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Tegenover elkaar staan dan dus het (mogelijke) recht van de benedenburen op herstel van het gebrek door de verhuurder en het, als de vloer gebrekkig blijkt, (niet bestaande) recht van de bovenburen om gevrijwaard te blijven van herstelmaatregelen door hun verhuurder. Daar zit wel een onevenredigheid in, die er naar had moeten leiden dat de bovenburen het onderzoek hadden behoren toe te laten. Maar wellicht kunnen de overlast ondervindende huurders in de procedure tegen de verhuurder met dit arrest in de hand bepleiten dat de bewijslast omgekeerd wordt: immers de verhuurder is wél in staat toegang te verkrijgen.
Tot slot wordt nog opgemerkt dat de kantonrechter in de bodemzaak tussen de onderburen en de verhuurder er wellicht beter aan had gedaan een deskundigenbericht te gelasten. Dat zou een aantal voordelen hebben gehad. De door de rechter benoemde deskundige is onpartijdig, diens bevindingen hebben meer gezag dan die van een partij-deskundige en partijen, dus ook de verhuurder, moeten aan een dergelijk onderzoek meewerken. Dan had de verhuurder jegens de bovenburen gebruik kunnen maken van zijn contractuele en wettelijke mogelijkheden om te zorgen dat de deskundige zou worden toegelaten.
Ik kan deze noot volledig onderschrijven, waarbij ik mij nog wel afvraag of de benedenburen in kort geding niet beter een verbod tot het veroorzaken van geluidsoverlast hadden kunnen vragen op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij toewijzing hadden de bovenburen dan actie moeten nemen, wellicht ook tegen de verhuurder in geval van een gebrekkige vloer. Er zijn dus meerdere wegen die mogelijk naar Rome leiden.
Gerbrand Osinga, 20/01/2017