Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 12 juni 2013, LJN CA 3469. Rechtsvoorgangers van verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst gesloten met daarin onder meer een renovatieclausule, die als volgt luidt:
Huurder gaat akkoord met een eventuele renovatie van het winkelcentrum. Ook als hiervoor van de zijde van u (lees huurder) en de overige winkeliers een zeer redelijke bijdrage in de kosten wordt gevraagd wanneer de winkeliers bij volstrekte meerderheid van stemmen akkoord gaan met de renovatie van het gehele winkelcentrum.
Daar het winkelcentrum niet meer aan de eisen van deze tijd voldeed, heeft de verhuurder een renovatieplan doen ontwikkelen. Dit plan gaat uit van sloop van het gehuurde. Het renovatieplan sluit aan bij het onherroepelijke bestemmingsplan. In verband met het nieuw te realiseren winkelcentrum heeft verhuurder een concept huurovereenkomst aan huurder gestuurd. Daar partijen geen overeenstemming bereikten over een nieuw huurcontract, heeft verhuurder de huurovereenkomst met huurder opgezegd, primair wegens dringend eigen gebruik en subsidiair wegens de belangenafweging. Daar huurder niet instemt met beëindiging, start verhuurder een procedure, waarin zij vordert de huurovereenkomst te beëindigen. Huurder stelt en voorwaardelijke tegenvordering, in die zin dat zij de rechter onder meer (in algemene bewoordingen) vraagt voor recht te verklaren dat verhuurder dient door te onderhandelen over een nieuw huurcontract op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1000,00 voor elke dag dat verhuurder daarmee in gebreke blijft. De kantonrechter wijst de beëindigingsvordering wegens dringend eigen gebruik toe, onder meer oordelende dat uit de renovatieclausule niet zonder meer kan worden afgeleid dat renovatie zou plaatsvinden met behoud van de huurovereenkomst en/of dat verhuurder geen gebruik kon maken van haar wettelijke bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in verband met de al langer beoogde renovatie. De opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt – gelet op de onderhavige feiten en omstandigheden – ook niet gekwalificeerd als misbruik van recht dan wel een handeling, die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook de tegenvordering wordt toegewezen, in die zin dat de verhuurder wordt veroordeeld om binnen een maand na uitspraak vonnis een volledige huuraanbieding aan huurder moet doen en aansluitend de onderhandelingen over de precieze huurcondities waaronder huurder een plaats zou kunnen krijgen in het nieuwe winkelcentrum op een open en reële wijze voort te zetten op straffe van verbeurte van een dwangsom.

De rechter overweegt in deze uitspraak onder meer dat de betreffende renovatieclausule veel te algemeen is om daarin een verplichting te lezen tot het sluiten van een huurovereenkomst na renovatie. Voorts zijn hierover geen andersluidende afspraken tussen partijen gemaakt. Ook mocht huurder er niet op vertrouwen dat de huurovereenkomst bij renovatie ongewijzigd zou worden voortgezet, laat staan dat zij ervan uit mocht gaan dat met de renovatieclausule is beoogd de mogelijkheid van opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik voor renovatie uit te sluiten. Indien huurder deze wettelijke mogelijkheid van de verhuurder beperkt had willen zien, dan had het op haar weg gelegen daar bij overname van het huurcontract uitdrukkelijk aandacht aan te besteden en concrete afspraken te maken over de gevolgen van de renovatie voor de huurovereenkomst, hetgeen huurder heeft nagelaten. Als dat het geval is dan kan een huurder niet vroeg genoeg starten met het voeren van onderhandelingen over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, waaruit blijkt dat het de bedoeling is van partijen dat huurder ook in het nieuwe winkelcentrum zal terugkeren. Mocht alsdan blijken dat de onderhandelingen al in een vergevorderd stadium zitten, dan maakt een vordering tot door onderhandelen gerede kans, zo ook hier.

Volledige uitspraak

Laat een reactie achter

Your email address will not be published. Required fields are marked *